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Comment comprendre « jouissance paisible des lieux » ?

Les comportements du propriétaire et du locataire

Le comportement du propriétaire: 

Selon la loi, le propriétaire est tenu « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». C’est-à-dire que le bailleur s’engage à n’avoir aucune action de nature à troubler la jouissance du logement par le locataire, ni directement ni par personnes interposées.

Une liste des « troubles de fait » de la part du propriétaire comprend, à titre d’exemples :

  • la suppression du chauffage ou de l’eau au locataire,
  • la suppression d’une fenêtre,
  • la restriction de l’accès à l’immeuble,
  • la suppression d’un équipement,
  • la réalisation de travaux ou d’aménagements rendant impossible, ou du moins difficile, une utilisation normale des lieux,
  • le fait de pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire, et hors des plages horaires de visite en cas de vente ou de fin de bail (le propriétaire a le droit de conserver un double des clés, mais le fait de pénétrer sans l’assentiment et à l’insu du locataire peut être considéré comme une violation de domicile),
  • le harcèlement en particulier téléphonique,
  • l’absence de boîte aux lettres nominative.

Est considérée comme un « trouble de droit » toute action d’un bailleur qui porterait atteinte au droit du locataire de rester dans les lieux. Un exemple flagrant : le bailleur loue le logement à deux personnes différentes et tente d’expulser le locataire en place.

Le propriétaire doit répondre de ses agissements personnels, mais aussi de ceux d’autres personnes avec qui il aurait un lien. Ainsi le locataire qui subit un trouble anormal de voisinage peut agir contre le bailleur pour un trouble dont il est directement l’auteur, mais aussi pour un trouble causé par une personne dont le bailleur répond, tel un autre locataire.

Le comportement du locataire :

Un autre aspect concerne directement le comportement du locataire. La loi de 1989 (article 7b) précise que le locataire est obligé « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Le locataire doit utiliser des lieux de manière à les préserver, à ne pas les dégrader, et sans avoir d’activité contraire au bail. Ainsi pour un bail à usage exclusif d’habitation, l’exercice d’une activité professionnelle est interdit. Pour un bail mixte le preneur doit maintenir la double destination d’habitat et d’usage professionnel tout au long du bail. Une activité commerciale peut être exercée dans un local à usage d’habitation à condition de ne recevoir ni clientèle ni marchandise.

Outre ces dispositions qui tiennent de la « destination » du logement, le locataire est tenu d’utiliser paisiblement les lieux, de se comporter (selon une formule un peu désuète, et même s’il est célibataire…) « en bon père de famille ». Il ne doit pas commettre d’« abus de jouissance » en ne respectant pas les stipulations contractuelles du bail, ainsi que celles du règlement de copropriété. Dans les cas extrêmes l’affaire finit devant le tribunal.

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